Le parc de logements sociaux suscite souvent l’intérêt des locataires, et pour cause : les loyers y sont généralement plus abordables que dans le secteur privé. Mais qu’en est-il de l’achat d’un logement HLM ? Est-ce possible, et si oui, qui peut le faire et comment ? Cet article vous apporte toutes les réponses à ces questions.
L’achat d’un HLM : une possibilité encadrée par la loi
Contrairement à une idée reçue, il est tout à fait possible d’acheter un logement HLM en France. Cette possibilité a été instaurée par la loi d’orientation du 31 décembre 1970, puis développée par la loi SRU de décembre 2000 et renforcée par la loi ELAN de novembre 2018. Le but de cette mesure est double : favoriser l’accession à la propriété pour les ménages modestes et permettre aux organismes HLM de disposer de ressources supplémentaires pour entretenir et construire de nouveaux logements sociaux.
Cependant, l’achat d’un HLM n’est pas ouvert à tous. Les organismes HLM ont en effet pour mission principale de loger des personnes aux revenus modestes ou intermédiaires. Ainsi, pour être éligible à l’achat d’un logement social, il faut respecter certaines conditions de ressources.
Les conditions pour acheter un HLM
Pour pouvoir acheter un logement HLM, il faut répondre à plusieurs critères :
- Être locataire du logement concerné depuis au moins deux ans : les locataires en place sont en effet prioritaires pour l’achat de leur logement. Toutefois, si le logement n’a pas été vendu dans un délai de cinq ans après la décision de mise en vente, l’organisme HLM peut le proposer à d’autres personnes répondant aux conditions de ressources.
- Respecter les plafonds de ressources fixés par la réglementation : ces plafonds varient en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du logement. Ils sont révisés chaque année.
- Le logement doit être occupé à titre de résidence principale : l’achat d’un HLM pour réaliser un investissement locatif est interdit.
Il est important de noter que certaines catégories professionnelles bénéficient d’une priorité pour l’achat d’un HLM, comme les fonctionnaires ou les salariés des entreprises du secteur privé non agricole.
La procédure d’achat d’un HLM
Lorsqu’un organisme HLM décide de mettre en vente un logement, il doit respecter une procédure précise :
- Informer le locataire en lui adressant une notification écrite indiquant le prix de vente, les conditions de financement et les modalités pratiques pour se porter acquéreur.
- Laisser au locataire un délai de deux mois pour se prononcer sur son intention d’acheter ou non le logement. Si le locataire ne répond pas ou refuse l’achat, l’organisme HLM peut proposer le logement à un autre locataire répondant aux conditions de ressources.
- Si le locataire accepte l’offre d’achat, il dispose d’un délai de deux mois supplémentaires pour constituer son dossier de financement et signer la promesse de vente.
- Le notaire rédige alors l’acte authentique de vente, qui doit être signé dans un délai maximum de trois mois après la signature de la promesse de vente.
Il est important de souligner que les prix des logements HLM mis en vente sont généralement inférieurs aux prix du marché, puisqu’ils sont fixés par les organismes HLM en fonction des coûts de construction et des travaux réalisés, et non en fonction des prix du marché immobilier local.
Les avantages et inconvénients de l’achat d’un HLM
Acheter un HLM présente plusieurs avantages :
- Un prix d’achat généralement inférieur au marché : cela permet aux ménages modestes d’accéder plus facilement à la propriété.
- Des frais de notaire réduits : en effet, les droits d’enregistrement sont calculés sur la valeur du bien au moment de sa construction, et non sur sa valeur actuelle.
- La possibilité de bénéficier d’aides publiques pour financer l’achat : notamment le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d’accession sociale (PAS).
Cependant, l’achat d’un HLM présente également quelques inconvénients :
- Une difficulté de revente : en cas de revente dans les 10 ans suivant l’achat, l’organisme HLM dispose d’un droit de préemption pour racheter le logement au prix initial.
- Des charges de copropriété parfois élevées : en effet, les organismes HLM ont tendance à réaliser des travaux d’amélioration et de mise aux normes avant la vente, ce qui peut entraîner une hausse des charges.
Ainsi, acheter un logement HLM est une possibilité encadrée par la loi et réservée aux ménages répondant à certaines conditions de ressources. La procédure d’achat est relativement simple, et les prix proposés sont généralement inférieurs à ceux du marché immobilier. Toutefois, il convient de bien peser les avantages et les inconvénients de cet achat avant de se lancer dans cette démarche.