Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont un élément essentiel dans la relation entre locataires et propriétaires. Elles concernent les dépenses liées à l’entretien et à l’utilisation d’un logement, ainsi que les services dont bénéficient les occupants. Cet article vous propose de faire le point sur la répartition des charges entre locataires et propriétaires, leurs modalités de paiement, et la manière de gérer les éventuels litiges.
Quelles sont les charges récupérables ?
La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elle comprend notamment :
- les dépenses d’eau froide, d’eau chaude et de chauffage collectif ;
- les taxes d’enlèvement des ordures ménagères ;
- les frais d’entretien des parties communes (ascenseur, espaces verts…) ;
- les frais relatifs aux services (gardien, interphone…).
Certaines charges ne sont pas récupérables auprès du locataire, comme les travaux d’amélioration ou de mise en conformité. La distinction entre charges récupérables et non récupérables repose sur le principe selon lequel seules les dépenses engagées pour le compte du locataire peuvent être récupérées.
Comment sont réparties les charges entre locataires et propriétaires ?
La répartition des charges locatives entre les différents occupants d’un immeuble est généralement effectuée selon les tantièmes de copropriété, qui tiennent compte de la superficie et des équipements de chaque logement. Le bailleur est ensuite responsable de répercuter ces charges auprès de ses locataires, en tenant compte de leur quote-part respective.
Il existe deux méthodes pour répartir les charges entre locataire et propriétaire :
- la provision pour charges, qui consiste à verser une somme forfaitaire mensuelle, ajustable en fonction des dépenses réelles constatées lors de la régularisation annuelle ;
- le paiement au réel, qui implique que le locataire paie directement au bailleur les dépenses engagées pour son compte, sur présentation des justificatifs correspondants.
Dans tous les cas, il appartient au propriétaire de fournir au locataire un décompte détaillé des charges récupérables, ainsi qu’un relevé annuel permettant de vérifier l’exactitude des sommes demandées.
Quelles sont les modalités de paiement des charges locatives ?
Le paiement des charges récupérables est généralement exigible en même temps que le loyer, c’est-à-dire mensuellement ou trimestriellement, selon les termes du contrat de location. Les provisions pour charges sont ajustées lors de la régularisation annuelle, qui intervient dans les 12 mois suivant la fin de l’exercice comptable de la copropriété.
Lors de cette régularisation, le propriétaire doit rembourser au locataire les sommes éventuellement versées en trop, ou demander un complément si les provisions se sont révélées insuffisantes. Un délai d’un mois est généralement accordé pour procéder à ce règlement.
En cas de départ du locataire en cours d’année, une régularisation provisoire des charges peut être effectuée, sur la base des dépenses constatées lors du dernier exercice.
Comment gérer les litiges relatifs aux charges locatives ?
Les litiges concernant les charges récupérables peuvent porter sur leur montant, leur répartition ou leur nature. Ils sont souvent liés à un manque de transparence ou à des erreurs de calcul. Pour éviter ces conflits, il est important que le propriétaire fournisse au locataire tous les éléments nécessaires pour vérifier l’exactitude des sommes demandées, et qu’il respecte scrupuleusement les dispositions légales et contractuelles en matière de charges récupérables.
En cas de désaccord persistant entre locataire et propriétaire, plusieurs solutions s’offrent à eux :
- saisir la Commission départementale de conciliation, qui propose une médiation gratuite pour tenter de résoudre le litige à l’amiable ;
- saisir le Tribunal d’instance compétent, en cas d’échec de la conciliation ou si le litige porte sur une somme supérieure à 4 000 euros ;
- faire appel à un expert-comptable ou un huissier de justice pour vérifier les comptes et établir un constat en cas de litige persistant.
Il est recommandé aux locataires et propriétaires de conserver tous les documents relatifs aux charges récupérables (factures, relevés annuels, décomptes détaillés…), afin d’étayer leur position en cas de litige.
Dans tous les cas, il est essentiel de privilégier le dialogue et la recherche d’un accord amiable, afin d’éviter des procédures longues et coûteuses pour les deux parties.
Les charges locatives sont une composante importante du budget des locataires et des propriétaires. Il est donc crucial de bien comprendre leur fonctionnement, leur répartition et leurs modalités de paiement. En cas de litige, il convient toutefois de privilégier le dialogue et la conciliation, afin de préserver une relation sereine entre les parties.