Vous êtes en couple et souhaitez franchir le pas de l’achat immobilier ? Si l’un d’entre vous ne peut ou ne souhaite pas emprunter, sachez qu’il est possible d’acheter à deux avec un seul emprunteur. Dans cet article, nous vous expliquons les différentes options qui s’offrent à vous et leurs implications juridiques, fiscales et financières.
Les différents modes d’acquisition
Plusieurs solutions existent pour acheter un bien immobilier en couple avec un seul emprunteur :
- L’achat en indivision : dans ce cas, les deux partenaires sont propriétaires du bien, mais seule l’un d’entre eux contracte un prêt immobilier. Les parts de chacun seront alors définies dans une convention d’indivision.
- Le pacte civil de solidarité (PACS) ou le mariage permettent également l’acquisition d’un bien immobilier par un seul emprunteur. La différence réside dans le régime matrimonial choisi : la communauté réduite aux acquêts (par défaut) ou la séparation de biens.
L’achat en indivision
L’indivision est la solution la plus courante pour acheter à deux avec un seul emprunteur. Elle permet aux partenaires de déterminer librement leurs parts respectives dans l’achat du bien. Il est possible de fixer ces parts en fonction de l’apport de chacun, ou encore en tenant compte des remboursements du prêt immobilier.
Pour sécuriser l’achat en indivision, il est recommandé de rédiger une convention d’indivision. Ce document précise les droits et obligations de chaque indivisaire, notamment en ce qui concerne la répartition des charges et les modalités de gestion du bien. En l’absence de convention, les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut engendrer des conflits.
Le PACS et le mariage
Le PACS et le mariage offrent davantage de protection aux partenaires lors de l’achat d’un bien immobilier avec un seul emprunteur. Dans ces situations, la propriété du bien dépendra du régime matrimonial choisi :
- La communauté réduite aux acquêts (régime par défaut) prévoit que les biens acquis pendant la durée du PACS ou du mariage appartiennent à égalité aux deux partenaires. Ainsi, même si un seul emprunteur finance l’achat, le bien sera considéré comme un actif commun.
- La séparation de biens, quant à elle, implique que chaque partenaire reste propriétaire des biens qu’il a acquis avant et pendant le PACS ou le mariage. Le partenaire non-emprunteur pourra néanmoins bénéficier d’une protection grâce à une clause d’attribution préférentielle, qui lui permettra de se voir attribuer la totalité du bien en cas de séparation.
Les implications fiscales et financières
Acheter à deux avec un seul emprunteur peut avoir des conséquences sur les aspects fiscaux et financiers de l’opération :
- En cas d’achat en indivision, les droits de mutation (frais de notaire) seront calculés en fonction des parts détenues par chaque indivisaire. Les frais liés au prêt immobilier (intérêts, assurance) ne pourront être déduits que par l’emprunteur, mais il est possible de prévoir une répartition différente dans la convention d’indivision.
- Lorsque l’achat est réalisé dans le cadre du PACS ou du mariage, les droits de mutation sont calculés sur la moitié du prix du bien, même si un seul emprunteur finance l’achat. En revanche, les frais liés au prêt immobilier ne peuvent être déduits que par l’emprunteur, sauf si les partenaires optent pour une imposition commune.
Il est également important de prendre en compte les éventuelles conséquences en cas de séparation ou de décès :
- En indivision, le partenaire non-emprunteur peut se voir contraint de vendre sa part du bien pour rembourser la dette. Cependant, une clause d’attribution préférentielle peut être prévue dans la convention d’indivision pour éviter cette situation.
- En cas de PACS ou de mariage, le partenaire non-emprunteur bénéficie d’une protection plus importante. En effet, la dette sera considérée comme une dette commune en cas de séparation, et sera donc partagée entre les deux partenaires. En cas de décès, le survivant pourra également bénéficier d’une exonération des droits de succession.
Acheter à deux avec un seul emprunteur est donc une option intéressante pour les couples qui souhaitent acquérir un bien immobilier tout en protégeant leur patrimoine commun. Il est essentiel de bien se renseigner sur les implications juridiques, fiscales et financières de chaque solution afin d’optimiser votre investissement immobilier.